宅建業法は宅建の試験の中で最も重要となる科目です。宅建の試験科目は全部で50問ありその中で宅建業は20問とあり、この宅建業法で問題を間違えてしまうと合格する可能性が大きくさがってしまいます。
逆に言うとこの宅建業法で満点をとることができれば合格にぐっと近づくので、この記事で宅建業法とはいったいどういうものなのか参考にしていってください。
宅建業法について
宅建業法の正式名称は宅地建物取引業法です。宅建の勉強をするために一番最初に勉強し、最も勉強の比重が大きり、試験でも一番最初にとくことになる科目となるので重点的に理解をしていきましょう。
宅建業法の問題は比較的に簡単な部類にあり宅建に合格をするためには、満点か少なくても2問程度の間違いに収める必要があります。
宅建業法を一言で言うと。
宅地建物取引業の適正な運営と消費者保護を目的とする法律
です。要約すると不動産会社が悪いことをしないようにするための法律で、一般の人たちを守るためのものです。
通常不動産業は一般の消費者が不動産の購入などをする際にお金の取引が発生します。ただ一般ユーザーは不動産が通常の取引金額より多くお金をもらおうとしたり、わざと工事の時期をずらしたり、住宅の欠陥を隠すようなことをしたり等、この法律がないと不動産に有利な取引となってしまいます。
このようなことがないように宅建業法というものがあり、不動産に安心して一般ユーザーが依頼することができるように用意がされた法律です。
このように契約をする際に一般ユーザーにとって不利益が生じないように定められた法律となり、不動産側にとってはあまり良いことがないように見えてしまいますが
好き勝手に不動産の取引をする会社があれば一般ユーザーからみて不動産会社は全て悪い会社に見えてしまい、不動産業界にとってマイナスな部分が多くあり、一般ユーザーと不動産業を守り、流通を円滑にするためのものになります。
宅建業法の定義
- 宅建業の定義
- 免許制度 ：誰でも宅建業者にはなれないようにする
- 業務上の規制：一般消費者にとって不利にならない契約にする
- 監督・罰則 ：ルールを守れない宅建業者には罰則がある
宅建業の定義
宅建業法は宅建業を行う者に適用がされます。
宅建業は「宅地」か「建物」を「取引」して「業」にあたるという要件が満たしていることが宅建業に該当します。
宅地について
宅地は建物の敷地のことを指します。ただし全ての時が敷地というわけではなく
建物が建っている土地であること、建物を建てる目的がある土地であること、用途地域内の土地であることが宅地になります。
仮に建物が登記されていない足ょでも建物が建っていれば宅地となり、用途地域は住居系・商業系・工業系の13種類に土地の用途が定められた地域のことをさします。
そのため用途地域内の土地でも道路や公園等皇居のものは宅地になりません。
建物について
建物は主に住居のことを指しますが、住居以外にアパートの一室やマンションなども建物に含まれます。
アパートの一室でも建物になるということは把握しておきましょう。
取引について
- 自ら当事者としての「売買」「交換」
- 他人間の契約を代理して 「売買」「交換」 「貸借」
- 他人間の契約を媒介して 「売買」「交換」 「貸借」
全部で8種類の取引があります。
これは頭にいれておきましょう。
業について
行は「不特定多数の人に対して、反復継続して取引を行うことを指します。
そのため、限定した人や限定的な売却の場合は業にはならないのがポイントです。
免許制度
宅建業者の免許は個人事業者・法人に対して与えられるものです。
個人に与えられるものは宅建士証です。
そのためこれから宅建業者になりたい場合は、都道府県知事または国土交通大臣に免許の申請を行い免許を取得することができます。
そしてこの免許を与えてくれる人のことを「免許権者」といいます。
参考サイト：宅地建物取引業法 – 国土交通省 東北地方整備局
最新・宅地建物取引業法 法令集
1945年（昭和20年）8月15日の玉音放送により日本の降伏が国民に公表された日以降の日本は、空爆による住宅被災・戦地からの帰国者による人口増などにより、未曾有の住宅難の時代を迎えた。しかし当時は不動産取引を規制する法律や条例が特になく、取引の仲介を行うのに無資本でも報酬を得られることから、専門的な知識や経験のほとんど無い者が取引に従事し、手付金詐欺・二重売買などを行う悪質な業者が横行した。その結果、その被害を被った日本人が続出した。その被害者を今後出さないよう規制しなおかつ不動産業が健全な発展を図れるよう、昭和27年6月に宅地建物取引業法（以下「宅建業法」という。）が制定された。衣・食と並んで「住宅」は人間生活に欠くことのできない生活基盤である。にも関わらず住宅を入手する宅地・建物の取引については、一般消費者がその知識や経験の乏しいのが通常であり、それを狙った悪質な業者も存在するため、一般消費者が大切な財産（不動産）を失い、あるいは多大な金額損害を被る事例があとを絶たないのも事実である。
ウィキペディアより
宅建業法では免許制度を実施し、その事業に対し必要な規制を行うことによって、
宅地建物取引業を営むものの業務の適正な運営を図る。
宅地・建物の取引の公正を確保する。
宅地建物取引業の健全な発達を促進する。
以上の三点を目的とし、最終的には宅地・建物を購入しようとする者等が被る恐れのある損害を防止し、その利益を保護するとともに、宅地・建物が円滑に流通することを目的としている（宅建業法第1条より）。
宅建業法の勉強方法
宅建業法はほとんどが暗記がメインとなります。
そのため宅建業法は何度も過去問の問題を解いて繰り返し行い記憶に刻んでいくことがおすすめの勉強方法です。
勉強の順番として
①過去問の問題を読んでみる⇨②問題を解いてみる⇨③理解していない問題の解説を見て復習
流れの順序として上記のようになります。
①を一度行った後は、②と③をずっと繰り返します。
なるべく過去問は過去3年～5年分読んでおくといいでしょう。
宅建業法の問題には2種類ある
宅建の試験の科目は全て、単純知識問題と事例問題があり宅建業法の問題にもあります。
単純知識問題と事例問題で7割が単純知識問題と事例問題が3割り程度になり、単純知識問題で間違えないことは当たり前として、この事例問題で間違えないことが重要です。
2021年|宅建業法の改正点
宅建業法の改正点
１．35条書面記載事項の追加（★★★★）
令和３年の宅建士法改正情報
「宅地建物が所在する市町村の長が提供する図面（水害ハザードマップ）に当該宅地建物の位置が表示されているときは、図面におけるその宅地建物の所在地」が重要説明事項として追加されました。宅地または建物の全契約（売買・交換・貸借）が対象となります。
久しぶりに出題可能性大と言える重要説明事項の追加ですね。狙われそうなひっかけポイントも多くあります
・水害ハザードマップは、宅地建物が所在する市町村が配布する印刷物やホームページを確認し、入手可能な最新のものを用いる！
・市町村に照会し、水害ハザードマップに関する情報を作成していないことが確認された場合、その照会をもって調査義務を果たしたことになる！（＝宅建業者が細かな調査までする必要なし。「提示するべき水害ハザードマップが存しない旨の説明」は必要）
・説明対象は、図面におけるその宅地建物の所在地であり、水害ハザードマップに記載されている内容まで説明する必要はないが、「避難所の位置」は示すことが望ましい！
・水害ハザードマップに記載された浸水想定区域に該当しないことをもって、水害リスクがないと誤認させてはならない！
1位：フォーサイト 
2位:アガルート 
3位：スタディング 
