宅建|37条書面の覚え方と35条書面の違いを暗記する方法をわかりやすく解説

宅建の37条書面と35条書面は宅建の試験で毎年必ずといっていいほどに出題がされる問題です。
この項目は宅建業法の中から出題がされ、20問出題される中で毎年3問前後出題がされる傾向にあります。
宅建業法は絶対に落とすことができない科目になるので必ず覚えるようにしましょう。

37条書面について

37条書面は不動産取引の契約が成立し、重要事項説明を取引士がおこなった後に必ず交付をする契約書のことを37条書面といいます。
これは宅地建物取引業法第37条の規定で義務づけされていて
この契約書の37条の書面は今後のトラブル防止したり回避をするためにこの37条書面の契約書は交付を行わなければなりません。
重要事項の説明書では取引士（宅建士）が記名を押印し、契約書も宅建士が押印から記載をする必要があり、宅建業者が交付義務を負っているのですが、契約書の説明を行うのは宅建士である必要はなく従業員がおこなっても問題はありません。
ただ、契約ときのトラブル防止のために宅建業者は言った、言っていないというようなことが怒らないように、契約書の交付は契約の成立後に遅滞なく売主、買主の双方に交付をする必要があり、どんあ相手であっても37条書面の交付を省略することはおこなってはいけない事になっています。

参考サイト:重要事項説明・書面交付制度の概要 – 国土交通省

誰が交付をするのか

交付をする人は宅建業者になります。（宅建士じゃなくてもだれが交付をしても問題はありません）
書面の交付の省略は業者間の取引でも絶対にできません。35条書面で37条書面に代えることはしてはいけません。

誰に説明(交付)するのか

契約の両当事者が該当します。自ら当事者として契約締結をしたならその相手方に交付を行います。
例えば自ら売主なら買主へ、自ら買主なら売主へ行います。
複数の宅建業者が関与をしている場合、作成と交付を行うのはいずれかの宅建業者が行い、記名押印は関わりのあるすべての宅建業者の宅建士が行い、責任はすべての宅建業者にある形になります。

いつ説明する

契約が成立した後は遅滞なく行う必要があります。

どこで説明を行うのか

場所に決まりはないため、どこでも説明を行うことが可能です。

どのように説明（交付）をするのか

宅建士(専任である必要はありません)が書面の作成から記名・押印まで行います。
記名するのは35条書面に記名押印をした宅建取引士である必要もありません。
説明は35条とは異なり、誰が説明をしても問題がありません。

なにを説明するのか（記載事項）

37条書面に必ず記載する必要がある事項として絶対的記載事項と想定的記載事項があり、これらについて37重書面の内容を覚えていきます。

絶対的記載事項

必ず記載する事項として

• 当事者の氏名・住所
• 宅地建物を特定するため必要な表示
• 既存建物の場合、建物の構造上主要な部分等の状況について当事者の双方が確認した事項
• 代金・交換差金・借賃の額・支払時期・支払方法
• 宅地建物の引渡し時期
• 移転登記申請の時期

絶対的記載事項	売買・交換	賃借
1.当事者の氏名・住所	〇	〇
2.宅地建物を特定するため必要な表示	〇	〇
3.既存建物の場合、建物の構造上主要な部分等の 状況について当事者の双方が確認した事項	〇	×
4.代金・交換差金・借賃の額、支払時期、支払方法	〇	〇
5.宅地建物の引渡しの時期	〇	〇
6.移転登記申請の時期	〇	×

相対的記載事項

その定めがある場合に記載が必要な事項として

• 代金・交換差金、借賃以外の金銭の授受に関する定めがあるときは、その額、授受の時期、目的
• 契約の解除に関する定めがあれば、その内容
• 損害賠償額の予定または違約金に関する定めがあればその内容
• 代金または交換義務差金についてローンのあっせんの定めがあるときは、ローンが成立しない時の措置
• 天災その他、不可抗力による損害の負担（危険普段）にかんする定めがあるときはその内容
• 一定の担保すべき責任または当該責任の備考に関して講ずべき保証保険契約の締結その他の措置について定めがあるときはその内容
• 宅地または建物に関わる租税その他の公課の負担に関する定めがあるときはその内容

相対的記載事項	売買・交換	賃借
7.代金・交換差金、借賃以外の金銭の授受に関する定めが あるときは、その額、授受の時期、目的	〇	〇
8.契約の解除に関する定めがあれば、その内容	〇	〇
9.損害賠償額の予定または違約金に関する定めがあればその内容	〇	〇
10.代金または交換差金についてローンのあっせんの定めがあるときは、ローンが成立しない時の措置	〇	×
11.天災その他不可抗力による損害の負担（危険負担）に関する定めがあるときは、その内容	〇	〇
12.宅地もしくは建物の瑕疵を担保すべき責任または当該責任の履行に関して講ずべき保証保険契約の締結その他の措置について定めがあるときは、その内容	〇	×
13.宅地または建物に係る租税その他の公課の負担に関する定めがあるときは、その内容	〇	×

37条書面の覚え方

• 絶対的なのか相対的なのか区別できるように理解をする
• 35条書面と37条書め両方に記載する事項はどれになるのか理解する

https://youtu.be/F_innGENbsI

35条書面と37条書面の違いがわかる比較表

	35条書面	37条書面
誰が説明をするのか	取引士	宅建業者
誰に説明をするのか	売買:買主　賃貸：借主 交換：両当事者	契約の両当事者
いつ説明をするか	契約が成立するまで	契約が成立した後
どのよう説明（交付）するか	取引士の記名押印がある 重要事項説明書を交付して説明 説明の歳には取引士証を提示する義務がある	取引しの記名押印がある契約書面（37条書面）を交付
どこで説明をするか	どこでも可能	どこでも可能

35条書面は契約締結前の交付で、37条書面は契約締結後の交付となり
37条書面の場合、宅建士の記名と押印が必要になりますが
35条書面との違いとして説明は不要となり交付は誰が行っても問題がないという点があります。

35条書面と37条書面に両方に記載する事項

• 代金・交換差金、借賃以外の金銭の授受に関する定めがあるときは、その額、授受の時期、目的
• 契約の解除に関する定めがあれば、その内容
• 損額培植額の予定または違約金に関する定めがあればその内容
• 代金または交換差金についてローンのあっせんの定めがあるときは、ローンが成立しない時の措置
• 一定の担保すべき責任または当該責任の履行に関して講ずべき保証保険契約の締結その他の措置について定めがあるときはその内容

35条書面について

35条書面はは契約の成立をする前に重要事項を説明する義務があり、この重要事項説明のルールが宅建業法題35条であることから35条書面と言われています。
例にすると、家を借りたときに契約の前に受ける物件の説明が重要事項説明にあたります。

説明するのは誰になるのか

説明する人は宅地建物取引士になり専任である必要はありません。相手が宅建業者の場合は書面の交付のみとなります。

説明する相手は誰になるか

売買の場合は買い主に説明を行い、賃仮の場合は借主に説明を行います。
交換をするときは両当事者に説明と交付を行います。

説明はいつまでにする必要があるのか

契約が成立するまでの期間に説明をする必要があります。

説明する場所

特に指定がないため、どこでも可能です。

どのように説明するのか

宅建士が作成、記名押印した書面を宅建士が交付して説明をおこないます。
また宅建士が交付をするときに相手からの請求がなくても宅地建物取引士証を提示する必要があります。
※提示をしなかった場合馬足として10万円以下の過料に処せられます。

35条書面の事項について

35条書面の種類として

• 宅地の売買
• 建物の売買
• 宅地の賃借
• 建物の賃借

上記の種類があります。

全てに記載する事項

• 登記された権利の種類・内容・登記名義人または登記簿の表題部に記録された所有者の氏名
• 法令上の制限に関する事項の概要
• 電気・水・水道等の供給施設の整備状況
• 未完成物件の場合、完了時の計上・構造等
• 造成宅地防災区域
• 土砂災害警戒区域
• 津波災害警戒区域

取引に関する事項

• 代金・交換差金・借賃以外に授受される金銭の額および目的
• 契約の解除に関する事項
• 損害賠償額の予定または違約金に関する事項
• 支払金・預り金を受け取る場合に保全措置を講ずるかどうかと概要※50万円未満はそもそも支払金・預かり金に該当しない

建物の売買と賃借だけに記載する事項

• 既存建物の場合、建物状況調査
• 石綿（アスベスト）の使用
• 耐震診断

宅地と建物の売買だけに記載する事項

• 手付金保全措置
• 金銭のあっせんの内容
• 一定の担保責任の備考に関する措置

イレギュラー

• 私道負担　建物賃貸は不要
• 住宅性能評価を受けた新築住宅　建物売買のみ必要